Comment présenter son dossier à son banquier ?

Pour obtenir un financement pour votre projet d’investissement immobilier, il est essentiel de créer un dossier bancaire solide qui attirera l’attention de la banque. Il ne suffit pas de simplement démontrer que votre projet est rentable, vous aurez besoin d’arguments convaincants pour augmenter vos chances de réussite.

Fort de mon expérience, je vous propose cinq conseils pour vous aider à obtenir votre prêt et impressionner votre banquier !

Présenter une bonne situation et un bon comportement bancaire

Il est possible que vous pensiez que vos revenus sont le seul critère de décision de la banque pour l’obtention d’un prêt immobilier. Cependant, la gestion de vos comptes bancaires peut également jouer un rôle important dans la décision de la banque. Cela signifie que la banque examinera en détail vos habitudes de dépenses, votre capacité à épargner et les éventuels crédits en cours. Il est important de présenter une image positive de vos habitudes de gestion financière à la banque et d’être honnête quant à votre situation personnelle. Certaines dépenses peuvent être perçues négativement par la banque, il peut être utile d’utiliser un compte dédié pour les achats exceptionnels tels que les achats de cryptomonnaies ou les jeux.

Selon votre taux d’endettement et votre situation, être propriétaire de votre résidence principale peut être considéré comme un avantage ou un inconvénient pour l’obtention d’un prêt immobilier. Certains investisseurs choisissent même de redevenir locataires pour libérer de la capacité d’endettement, bien que cela ne soit pas le seul critère pris en compte.

En fonction de ces différents éléments, la banque calculera votre score de risque. Cela signifie que la banque évaluera votre dossier bancaire pour déterminer votre niveau de risque en tant qu’emprunteur. Il est important de garder à l’esprit que la banque est une entreprise qui cherche à réaliser des bénéfices et si votre dossier bancaire présente un risque trop élevé, la banque peut refuser de vous accorder le prêt, même si votre projet est rentable.

Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est important de soigner la présentation de votre dossier en mettant en avant tous vos atouts et en anticipant les objections éventuelles du banquier. Vous pouvez également télécharger un modèle de dossier en vous inscrivant à la conférence dédiée au financement.

Justifier dans le détail tous les aspects de votre projet

Un projet bien présenté et bien pensé est également essentiel pour un bon dossier bancaire.

En pratique, aucune règle ne dit qu’il faut d’abord investir dans une résidence principale. Cependant, certaines banques et courtiers peuvent requalifier votre investissement en résidence principale si cela a du sens en fonction de votre situation personnelle et de votre projet. Changer la classification de votre investissement immobilier peut faciliter l’obtention de financement et donner accès à des conditions de prêt plus avantageuses. Ensuite, c’est à vous de mettre le bien en location, à condition de ne pas avoir contracté de prêt à taux zéro.

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Dans tous les cas, pour convaincre la banque, vous devez justifier chaque aspect de votre investissement de A à Z. Il ne suffit pas de présenter des chiffres ; vous devez également fournir des preuves à l’appui de vos réclamations. Il peut s’agir d’un simple document texte ou d’une présentation PowerPoint. Assurez-vous que la présentation de votre projet est professionnelle, car elle sert d’outil de vente. Ce document est le seul élément tangible dont disposera votre conseiller, le seul outil pour défendre votre cause. Il devrait pouvoir guider le banquier vers la conclusion souhaitée en utilisant des données quantitatives. Pour donner du poids et de la substance à votre dossier, vous devez présenter le prix d’achat et le comparer aux prix du marché.

Tenez compte du coût estimatif des travaux, que vous devez justifier de devis de professionnels pour justifier les dépenses. À noter que le coût des travaux ne doit pas excéder le prix d’achat du bien. La banque doit être en mesure d’évaluer le risque de financement de vos travaux. Enfin, faites établir par différents organismes une estimation du loyer futur (appelée déclaration de valeur locative). Un bon dossier bancaire doit également comporter des photographies qui vous permettront de mesurer l’intérêt que votre projet pourrait susciter sur le marché. N’hésitez pas à publier des annonces test pour vous faire une idée de la rentabilité de votre projet.

Présenter un projet rentable

Il peut sembler évident que ce qui est rentable pour vous ne le sera pas forcément pour la banque, c’est pourquoi il est important de comprendre comment celle-ci calcule la rentabilité d’un investissement pour que vous puissiez en tenir compte dans vos calculs.

La banque ne prend en compte que 70% des loyers que vous prévoyez de percevoir, ce qui est un calcul réaliste, car les loyers perçus ne représentent pas le résultat net. Des charges, des dépenses imprévues, des impôts, et autres éléments viennent réduire les recettes. La banque prend cela en compte et estime que si le montant mensuel du prêt demandé dépasse 70% des loyers prévus, le projet vous endettera plutôt que de vous enrichir.

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