Acheter à deux

1 – Acheter en indivision : la solution la plus classique

En optant pour l’achat immobilier en indivision, vous partagez la propriété du logement avec d’autres personnes. Vous déterminez avec le notaire la part de la propriété de chacun selon les contributions financières ou en travaux, ainsi que le pourcentage du prêt immobilier remboursé. Cette méthode de partage de la propriété est souple et permet un partage personnalisé, appelé « quotité d’acquisition », par exemple 30-70, 50-50, 40-60, etc.

Ces quotités déterminent la part de propriété de chaque personne sur le logement. Par exemple, si Nadine participe à hauteur de 75% (187 500 euros) pour l’achat d’une propriété de 250 000 euros, tandis que son concubin Jean apporte 25% (62 500 euros), alors Jean devient propriétaire de 25% de la propriété et Nadine des 75% restants.

Cependant, il est important de veiller à ce que la répartition de la propriété soit incluse dans l’acte notarié. Il faut rédiger une convention d’indivision pour définir les règles de partage en cas de séparation ou de décès d’un des indivisaires. La convention peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée, avec une limite de cinq ans renouvelables d’un commun accord.

Malgré les avantages de l’achat en indivision, cette méthode présente quelques inconvénients. Par exemple, un conflit entre les indivisaires peut provoquer la vente du bien immobilier. De plus, en cas de décès d’un indivisaire, le survivant peut se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt. Ils peuvent réclamer leur part de la propriété et contraindre à la vente si aucune disposition n’a été prise par le biais d’une donation ou d’un testament.

2 – Constituer une SCI familiale : une option à étudier

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à deux, créer une société civile immobilière (SCI) peut s’avérer utile. Cette solution permet à chaque membre du couple de détenir des parts sociales correspondant à son apport. Comme dans l’indivision, cette solution permet de fixer dès le départ des règles de fonctionnement (partage des frais, des impôts…) et de prendre des décisions en commun.

En cas de séparation, l’un des partenaires peut racheter les parts de l’autre. En cas de décès d’un des membres du couple, les statuts peuvent prévoir que la SCI continue avec le seul associé survivant, qui pourra racheter les parts du défunt sans opposition des héritiers.

Cependant, créer une SCI a un coût (environ 1 500 euros de frais de constitution de société) et nécessite une gestion rigoureuse, comme pour toute société, avec des formalités à respecter tout au long de son existence. Notamment la tenue de registres, d’une comptabilité et la convocation d’une assemblée générale chaque année.

3 – Prévoir une clause de tontine : une formule à éviter

La présence d’une clause de tontine dans l’acte de vente signé chez le notaire peut assurer une protection aux deux membres d’un couple en cas de décès de l’un d’eux, en permettant au survivant de devenir le seul propriétaire du bien. Cette clause présente également des avantages fiscaux intéressants, avec des droits de succession réduits à 4,89 % au lieu des 60 % habituels pour les concubins.

Néanmoins, cette clause comporte plusieurs limites importantes. Tout d’abord, la valeur du logement, qui doit être la résidence principale du couple, ne doit pas dépasser 76 000 euros au moment du décès, un plafond qui n’a pas été revalorisé depuis longtemps et qui exclut de nombreux biens immobiliers du dispositif. De plus, une fois la clause signée, il est impossible de la rompre, même en cas de désaccord ou de conflit au sein du couple. En d’autres termes, sauf cas exceptionnel, l’adoption d’une clause de tontine est fortement déconseillée.

4 – Opter pour un « démembrement croisé » : une piste à explorer

Pour assurer à votre partenaire la possibilité de continuer à occuper votre domicile jusqu’à la fin de sa vie, vous pouvez anticiper l’achat en effectuant une acquisition croisée, également appelée « démembrement de propriété ». Cela consiste en ce que chaque partenaire achète, directement ou via une SCI, la moitié du bien en nue-propriété (propriété des murs) pour la première moitié et en usufruit (droit d’habiter et de louer le bien) pour la seconde.

Le but est de permettre au partenaire survivant, en cas de décès, d’obtenir la pleine propriété (réunion de la nue-propriété et de l’usufruit légué) de la moitié du logement et de continuer à occuper le logement à vie en étant usufruitier de l’autre moitié. Il convient de noter que cette option, qu’elle soit mise en œuvre en direct ou via une SCI, nécessite l’assistance d’un professionnel tel qu’un notaire ou un avocat.

5 – Rédiger un testament : une précaution incontournable

Il est essentiel que les concubins prennent des mesures pour assurer la possibilité pour leur partenaire de vivre dans leur domicile commun jusqu’à la fin de sa vie. Quelle que soit la solution choisie – indivision, SCI familiale ou achat « démembre » – ils doivent rédiger un testament sur mesure pour éviter les problèmes qui pourraient survenir en l’absence de dispositions spécifiques.

En effet, en l’absence de testament ou de donation, les concubins ne peuvent pas hériter l’un de l’autre en vertu de la loi. Les biens peuvent alors être transmis à d’autres membres de la famille, ce qui peut entraîner la vente ou la perte du logement commun.

Pour éviter cette situation, il est recommandé de rédiger un testament personnalisé, soit seul, soit avec l’aide d’un notaire. Cela permettra de respecter les souhaits du concubin décédé tout en protégeant les droits des autres héritiers. Un « testament croisé » peut notamment être envisagé, dans lequel chaque concubin lègue à l’autre sa part sur le logement, assurant ainsi que le survivant restera dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie en héritant de la totalité du bien en pleine propriété ou en usufruit.